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國房地產泡沫危機

發佈時間2014-11-5   被閱覽數: 380次

國房地產泡沫危機

鍾立雄暨經濟研究小組


房地產市場放緩之際,政府持續推出刺激按揭借貸的措施。(中新社)

    中國房地產泡沫危機

    刋登於十月十九日《澳門日報》 的上一篇文章中,經濟小組解釋何謂“雷曼時刻”,以及簡介一本名為《House of Debt》新書的主要觀點。該書認為,美國的金融危機是由消費主導——且遠在○八年九月雷曼倒閉前已開始。

    房產有關貸款佔20%

    《南華早報》八月八日的一篇文章中,香港曼斯菲爾德基金會的高級夥伴科利爾(Andrew Collier)則更進一步嘗試把上述理論放到中國目前的情況裡——樓宇價格大幅貶值,會否導致內需消費市場崩潰風險?他認為雖然按揭貸款在中國遠不如美國普及,但此類貸款正不斷增加。根據野村綜研提供的數據,與房地產有關的貸款佔貸款總額,由○五年的14%升至去年的20%。現時與房地產有關的貸款總額已高達10.3萬億元(人民幣,下同),且佔新貸款總額26%。重要的是,房地產商人恰恰是影子銀行業界中最主要的借貸者。

    在房地產市場放緩之際,中國政府持續推出刺激按揭借貸的措施。在今年五月,中國銀行指令各銀行優先處理首次置業者的按揭貸款;在今年七月,中國政府更宣佈將恢復買賣停頓六年的按揭抵押債券。在全國擁有約39,000家分行的中國郵政儲蓄銀行,則聲稱將出售價值68億元,以住宅按揭抵押的債券。

    樓價大跌緊縮開支

    第二點要注意的是,美國內需消費佔GDP的70%,在中國則祇約佔GDP的1/3。但關鍵在於若樓價大幅下滑,會否導致佔大部分債務總額的地方政府及企業借貸者,如同美國消費者般緊縮消費模式?

    另外,表面上腰纏萬貫的城鎮,極可能充斥着外強中乾的房地產項目,樓價一旦大幅下滑,將導致賣地所得收入大跌,後果可想而知,這些城鎮亦將如同美國消費者一樣,緊縮消費。

    國際貨幣基金組織(IMF)近期公佈有關中國的報告中,準確地描述當前的情況,“這種千絲萬縷的關係穿梭游走於經濟鏈中的房地產界別、銀行和影子銀行,與房地產商人和樓宇按揭貸款者的關係在借貸交易中直接曝光,亦在以房地產作為其他貸款的抵押時,間接揭露相互的關係。

    中美經濟戰陰謀論

    另外,地方政府的財政亦與房地產息息相關;直接收益是由賣地收入而來,間接收益則是買賣房地產交易中的稅收。正因這千絲萬縷的關係,如其中任何一部分受到嚴重衝擊,勢必影響整個體系,令其產生震盪,這樣的震盪極可能聚焦於整個體系中最弱的一環,協助釋出積聚已久的壓力,在措手不及間,爆發出比原先更大力度的震盪,引發泡沫爆破。

    另外,泡沫是否存在、泡沫會否爆破,還可在一些經濟學者所提出關乎中美經濟戰的陰謀論中得到一些啟示。這些學者認為,美國在過去十數年間大幅增加國債規模,實際上是大規模的財政預支行為,亦相等於延遲稅賦,是一個國家非常冒險、投機的經濟政策行為。

    從種種跡象顯示,美國並不願意、亦不打算負擔未來歲月的高稅賦,但如何扭轉乾坤?唯一的方法是把巨額延遲稅賦轉嫁至他人。但可轉嫁至甚麼人?延遲稅賦是透支政府信用,透支的信用需要信用來補償;簡單來說,最方便、最適當的,當然是轉嫁至使用美元信用的國家,亦即所謂美元聯繫匯率國家。故此,祇要這些國家中的某個國家發生泡沫爆破,亦即發生金融危機,金融危機意味着財政危機、財政危機爆發,必須拋售美國國債,在這些國家中,最適當的待罪羔羊,當然是經濟崛起、政治取向不同、美元佔外匯儲備龐大比率的中國。

    輸出通脹轉嫁中國

    但這陰謀如何操作?首先,美國為增加就業,必須降低利率,降低利率,便需增加貨幣供應,但增加貨幣供應,勢必引發通脹。經濟策略收放自如的美國,解決的辦法是放縱廉價商品的大規模流入,換句話說,就是把通脹大規模轉嫁向中國輸出。輸出的通脹,將以泡沫形式短暫地留在中國。接着,美國必須盡早解決龐大的延遲稅賦問題,解決延遲稅賦的其中一個方法,是製造經濟泡沫。

    美國在過去數年的量化寬鬆措施成功達到這目的。美國股市屢創新高,房地產表面上開始復甦,泡沫又一次吹起來,美國政府可套現手中資產,且有足夠現金回購及對沖美國國債。最後,美國原本需要為目標中的國家製造可引發金融危機的經濟泡沫及等待其爆破,一旦這種情況發生,該國必須大規模拋售美國國債,美國國債價格將暴跌,甚至可能低於成本。美國則可大規模回購國債,解決財政預支的行為。更幸運的是,中國因熱錢流入、影子銀行、地方債務等因素,自我製造及催化房地產泡沫危機。美國現在需要做的,祇是等待中國的泡沫爆破。

    耶倫等中國泡沫爆

    美聯儲局近期的議息會所提到的維持息率不變、參考勞動力市場及金融市場狀況、通脹壓力及就業指標等老生常談,在前述的經濟學者眼中,只不過是託辭。真相是,美聯儲局局長耶倫正仔細觀察中國整體負債情況,並判斷中國泡沫破裂的時機和力度,以及中國負債極限的臨界點。故此,耶倫真正在等的是中國泡沫爆破的時刻,信不信由你。

    總的來說,到底“雷曼時刻”的理論、《House of Debt》一書中的理論抑或陰謀論,較為可信或較易發生,並不是最終的問題,重要的是,房地產市場是否健康,仍是引發危機的催化劑。

    據中國國家統計局數據顯示,過去三年間,已有20萬億元湧入房地產開發。由於房地產開發周期大致是三年,在建築業成本應為這一資金量加上貸款的應計利息,再加上銷售稅和開發商的淨利稅,銷售總額需要在30萬億元以上才可以維持市場,這相當於中國一三年國內生產總值的60%。

    信貸擴張消化庫存

    中國過去幾年的增長模式——增加內需,在某程度上相等於用民間超高的儲蓄來墊高虛無飄渺的經濟增長,老百姓的儲蓄都被轉移至房地產、地方債、債券市場等地方去。中國現今的家庭債務總量為18萬億元,這意味將需要大規模的信貸擴張,才能消化庫存。

    按照慣例,內地房企通常會在九月及十月密集推出更多樓盤,形成所謂“金九銀十”銷售旺季。內地樓市今年開始遇冷,地方政府過去數月不停放鬆限購令,九月房地產銷售對比八月升41.5%,但今年首九月按年則跌8.9%。故今年內地樓市實際銷售情況可能放緩,甚至有下滑風險。加上現時樓宇庫存過多,上述因素直接影響投資發展房地產意慾。

    近期數據顯示,九月份房地產的投資增長率僅8.6%,相比八月份的9.9%有顯著回落。今年一至九月房地產投資增長率為12.5%,增長步伐是近五年最慢。單純房地產投資已佔中國GDP的16.4%,不計與其相關的40多個行業,例如家具製造業、建造業等。如果房地產投資增長率持續放緩,必定影響中國GDP增長。第三季中國GDP增速亦已降至7.3%,創五年半低位。

    房產影響經濟增長

    近期有經濟分析師質疑中國GDP不能達到預期的7.5%,世界銀行早前發表報告指出,中國今明兩年的GDP增長將會分別輕微放慢到7.2-7.4%,一六年更進一步放緩至7.1%,中至長期增長甚至預期僅6%。中國社科院則預期一六至二○年,中國GDP增長率介乎5.7-6.6%,二○至三○年更進一步減慢到5.4-6.3%。相信上述預測的基礎,與中國房地產發展及銷售放緩所造成的影響有直接關連。

 
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